Bed and breakfast in condominio

La tranquillita della vita in condominio, oltre

che il decoro dello stabile, sono garantiti,

soprattutto, dal comportamento, anche etico,

che i frequentatori, a diverso titolo, dell’edificio

possono osservare.

Questo sentimento e strettamente correlato a

quello della sicurezza, concernente la condizione

di sentirsi salvaguardati da pericoli e da rischi che

possano provocare danni o, comunque, situazioni

spiacevoli.

Ogni possibile variazione che si verifica nell’edificio

puo essere interpretata quale mutamento che

lede, magari solo in astratto, l’interesse personale

a conservare lo status quo ante, che e conosciuto

e, pertanto, garante della prosecuzione del pacifico

godimento di quella comunione forzosa che

e il condominio.

Il regolamento di condominio a volte puo costituire

un rimedio a una vera o presunta alterazione

della compagine condominiale latu sensu intesa.

Giurisprudenza a confronto

Sentenze

Tribunale Roma, Sez. V, 13 marzo 2018

Tribunale Milano, Sez. XIII, 8 maggio 2018

Testo

I provvedimenti giuridici, sopra citati, affrontano

tre tematiche di attualita, due delle quali giuridiche

e una, incidenter tantum, sociale.

In primis, i Giudici monocratici confermano la

giurisprudenza, ormai, costante in tema di regolamento

di condominio.

Il regolamento di condominio e lo strumento di

regolazione della vita condominiale, gia disciplinato

con il Regio decreto 17 gennaio 1929, n. 102,

richiamato dal Regio decreto 15 gennaio 1934, n.

56, dal codice civile del 1942 e, da ultimo, dalla

legge 11 dicembre 2012, n. 220, che non ha definito,

peraltro, in modo esaustivo tale materia.

A tale proposito, in assenza di una disposizione

codicistica definitoria, e appunto la giurispruden-

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GIURISPRUDENZA

>> n. 227 - settembre 2018

za stessa a fornirci una “definizione” del regolamento

di condominio, prescindendo da quelli che

sono gli aspetti che riguardano la sua origine, il

suo procedimento di formazione e i suoi contenuti:

con una pronuncia del 1990 la Suprema Corte di

Cassazione ha definito la natura del regolamento

di condominio come un “atto volto ad incidere su

di un rapporto plurisoggettivo concettualmente

unico, con un complesso di regole giuridicamente

vincolanti per tutti i condomini, atteso che la sua

specifica funzione e quella di costituire una sorta

di statuto convenzionale del condominio” [Cass.

civ., Sez. II, 30 marzo 1990, n. 2590 ].

Sulla base di quanto appena affermato, emerge

un altro profilo fondamentale nella disciplina del

regolamento di condominio: evidenziata l’importanza

dell’adozione di uno statuto interno,

volto a regolamentare la gestione dell’edificio e

dei rapporti fra i condomini ivi abitanti, la giurisprudenza

ha messo in luce, in modo costante

ed inequivoco, l’importanza che tale regolamento

sia conosciuto da tutti i suoi futuri destinatari,

attraverso la sua corretta trascrizione [Cass. civ.,

Sez. II, 19 marzo 2018, n. 6769], implicitamente

richiamata dal Tribunale di Roma.

Il regolamento condominiale, sia di natura esterna

o interna, puo contenere clausole contrattuali

se accettate da tutti i condomini con gli atti di

acquisto o con la sottoscrizione del relativo documento

redatto ad hoc, ovvero clausole assembleari

se deliberate dalla maggioranza degli intervenuti

all’assemblea stessa e rappresentanti almeno

la meta del valore millesimale, di cui all’art. 1136,

secondo comma cod. civ..

Conseguentemente, ogni clausola contenuta nel

regolamento, se contrattuale, ha il valore vincolante

di un contratto e, in quanto tale, puo essere

modificata soltanto dai diretti soggetti interessati,

titolari dei diritti e degli obblighi da esse

scaturenti, mentre tutte le clausole contenute nel

regolamento proposto da uno o piu condomini e

approvato con la maggioranza dei presenti all’assemblea,

unitamente alla maggioranza del valore

dell’edificio condominiale, hanno valore regolamentare

e non possono incidere sulle situazioni

giuridiche dei singoli, percio sono soggette ad

essere modificate con una maggioranza pari o superiore

a quella prevista dall’art. 1138 cod. civ..

Questa distinzione tra clausole contrattuali e

clausole regolamentari non ha soltanto un valore

teorico, ma comporta anche specifici risvolti sul

piano pratico.

In particolare la Suprema Corte di Cassazione rileva

che hanno valore contrattuale le clausole limitatrici

dei diritti dei condomini sulle proprieta

esclusive o comuni [Cass. civ., Sez. II, 6 dicembre

2016, n. 24984; Cass. civ., Sez. II, 10 marzo

2016, n. 4726], o le clausole che attribuiscono

ad alcuni condomini diritti maggiori rispetto ad

altri, mentre hanno valore semplicemente regolamentare,

anche se inserite all’interno del regolamento

predisposto dall’originario proprietario e

accettato da tutti gli acquirenti ovvero approvato

dai condomini con consenso totalitario, le clausole

che disciplinano le modalita di uso delle cose

comuni e l’organizzazione ed il funzionamento dei

servizi condominiali.

Per giurisprudenza costante, i divieti e i limiti

alla destinazione delle cose di proprieta individuale

possono essere formulati nei regolamenti

sia mediante l’elencazione delle attivita vietate,

sia mediante il riferimento ai pregiudizi che si

intendono evitare [Cass. civ., Sez. II, 26 ottobre

2016, n. 21307]: in questo ultimo caso devono

risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici

di un intento chiaro e non suscettibile

di dare luogo a incertezze, con la duplice conseguenza

che, nel primo caso, al fine di stabilire se

una determinata destinazione sia vietata o meno,

e sufficiente verificare se la destinazione stessa

sia inclusa nell’elenco, nel secondo caso, invece,

e necessario accertare l’effettiva capacita della

destinazione contestata a produrre gli inconvenienti

ai quali si vuole ovviare [Cass. civ., Sez. I,

7 febbraio 2017, n. 3221].

In ogni caso i divieti contenuti nel regolamento

devono essere chiari, poiche la loro interpretazione,

da parte del magistrato deve avvenire con

gli stessi canoni di ermeneutica stabiliti dall’art.

1362 cod. civ. per l’interpretazione degli atti negoziali

[Cass. civ., Sez. VI, 3 maggio 2018, n.

10478] e, pertanto, l’interpretazione praticata

dal giudice di merito e insindacabile in sede di

legittimita, se non riveli violazioni di canoni di

ermeneutica oppure vizi logici [Cass. civ., Sez. II,

10 marzo 2015, n. 4735 ].

La sentenza del Tribunale di Roma e l’ordinanza

del Tribunale di Milano hanno, dunque, esaminato

la natura del bed and breakfast che, negli ultimi

anni, ha subito un incremento di utilizzo conseguente

a un mutato modo di viaggiare poiche piu

economico rispetto a hotel e residence.

Il servizio fornito consiste in uno o piu pernottamenti

e nella consumazione della prima colazione,

sovente praticati nello stesso stabile in cui

abita l’ospite.

Questa attivita, soggetta a IVA se svolta con carattere

di stagionalita e in modo sistematico, con

scopo imprenditoriale, non e incompatibile con

l’uso abitativo di un appartamento e, pertanto,

e legittima, fatta salva l’osservanza delle leggi

regionali in materia alberghiera e turistica, che

pure hanno una finalita diversa rispetto ai rapporti

privatistici che regolano la vita in condominio,

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AMMINISTRARE Immobili

GIURISPRUDENZA

sempre che non sia espressamente vietata dal regolamento

condominiale contrattuale [Cass. civ.,

Sez. II, 7 gennaio 2016, n. 109; Cass. civ., Sez.

VI, 16 gennaio 2015, n. 704 ].

Del resto, pure essendo la materia del turismo di

competenza regolamentare regionale, nessuna

norma di questa puo incidere direttamente sul

rapporto civilistico tra condomini e condominio,

essendo destinata a regolamentare un interesse

pubblicistico, mentre l’interesse, tipicamente privatistico,

del decoro e della quiete nel condominio

sono disciplinati, a volte in modo difforme

e piu severo, dagli artt. 1135 e 1138 cod. civ.,

i quali sanciscono che l’assemblea dei condomini

non ha alcun ulteriore poteri rispetto a quelli

fissati tassativamente dal codice e non puo porre

limitazioni alla sfera di proprieta dei singoli condomini,

a meno che queste non siano specificatamente

accettate o nei singoli atti d’acquisto,

ritualmente trascritti, o mediante approvazione di

clausole ad hoc del regolamento di condominio.

Dal coacervo di quanto dedotto, emerge che non

e vietata l’attivita di bed and breakfast all’interno

di un condominio qualora si verifichi che nulla

e disposto in modo esplicito e inequivocabile

da una clausola contrattuale contraria del regolamento

di condominio e che, dalla complessiva

valutazione dello stato dei luoghi, si possa

escludere l’effettiva e concreta messa in pericolo

della tranquillita e della sicurezza dei condomini,

all’interno degli spazi comuni.

Qualora, viceversa, in assenza di una clausola

limitatrice, venga fornita una prova concreta di

un pregiudizio grave, all’interno della collettivita

condominiale, puo essere vietato questo particolare

mutamento di destinazione d’uso di una

proprieta solitaria, anche dall’Autorita giudiziaria.

Il Tribunale di Roma, pure riconoscendo una differenza

tra l’attivita di affittacamere e quella del

bed and breakfast, ritiene che lo spirito del regolamento

contrattuale del condominio attore possa

far considerare assimilabili le attivita de quibus e,

quindi, vieta l’esercizio della seconda.

Il Tribunale di Milano esclude, per contro, che

l’attivita del bed and breakfast sia assimilabile a

quella di affittacamere, costituita dalla locazione

di un alloggio, sovente economico, non legata a

un utilizzo turistico e presso che privo dei servizi

forniti dal gestore di un bed and breakfast.

L’attivita di affittacamere, pur differenziandosi da

quella alberghiera per le sue modeste dimensioni,

richiede non solo la cessione del godimento di

locale ammobiliato e provvisto delle necessarie

somministrazioni (luce, acqua, ecc.), ma anche la

prestazione di servizi personali, quali il riassetto

del locale stesso e la fornitura della biancheria da

letto e da bagno.

L’attivita di affittacamere, del resto, e disciplinata

dalla legge nazionale, nonche da leggi regionali,

quale attivita imprenditoriale, a differenza di

quella di bed and breakfast che e regolamentata

soltanto da leggi regionali ex lege 29 marzo 2001,

n. 135 e che costituisce una tipologia di alloggio

turistico informale.

La terza questione, affrontata, in modo espresso,

solo dal Tribunale di Milano, ha una rilevanza

socio – economica, che vale la pena considerare.

Infatti, il bed and breakfast costituisce, da una

parte, per il viaggiatore un modo di entrare in

contatto diretto con le persone del luogo ove si

recano e, dall’altra, per il nucleo ospitante un’occasione

di compagnia e di conoscenza di persone

differenti per cultura e per tradizioni nell’ambito

della normale quotidianita domestica.

D’altronde sia la crisi economica, particolarmente

sensibile nell’ultimo decennio, sia l’evoluzione

delle modalita di gestione sociale del tempo libero,

hanno condotto a una differente interpretazione

terminologica delle parole, contenute in

regolamenti ormai datati, al fine di adeguarle alla

realta attuale.

Non si deve dimenticare, peraltro, che la facolta

del condomino di locare il suo alloggio, o parte di

esso, per uso transitorio, sembra finalizzato a garantire

sia l’esclusione di una pericolosita a danno

degli altri condomini, per la frequentazione di

differenti persone all’interno dell’edificio, sia un

recupero economico dell’investimento effettuato

per l’acquisto dell’appartamento che, a volte, per

alcune famiglie puo essere finanziariamente gravoso.

Non solo e opportuno considerare, pur riconoscendo

la natura contrattuale del regolamento vigente

in un condominio, che la terminologia, utilizzata

in un regolamento datato, puo essere interpretata

in modo piu consono alla realta giuridica e sociale

del tempo attuale. 􀂔

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GIURISPRUDENZA

di Gian Vincenzo Tortorici

Direttore CSN ANACI

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